Desmistificando o aluguel de imóveis sob medida (built to suit)

Muitos empresários brasileiros, quando pensam em abrir ou expandir um negócio já existente, preferem direcionar os seus recursos financeiros à estruturação deste negócio ao invés de investir na compra de um imóvel para a sua instalação. Por essa razão, é rotineiro que esses empresários recorram aos aluguéis e não às aquisições imobiliárias.

Mas, se por um lado os empresários não têm recorrido à compra de imóveis para a instalação ou expansão dos seus negócios, por outro, existem pessoas físicas e jurídicas que fazem deste investimento a sua principal fonte de renda. Por essa razão, quando buscamos por imóveis comerciais para locação nas cidades do nosso país, nos deparamos com as mais variadas opções, para quase todos os gostos. Desta forma, poderíamos concluir: se existe oferta e existe procura, as contas fecham, Certo? Porém, não é bem assim.

Na prática, frequentemente nos deparamos não só com empresários se queixando por não encontrarem um imóvel adequado às suas demandas, mas também com uma série de imóveis comerciais disponíveis para locação que ficam vagos por anos. Placas de “aluga-se” já se tornaram parte da paisagem das cidades brasileiras.

Compreender esse cenário e encontrar todos os motivos que o justifiquem não é tarefa simples, mas podemos começar por um: a falta de adaptação dos imóveis disponíveis às atividades empresariais. O que significa que, muitas vezes, os imóveis comerciais são construídos de maneira genérica, sem alinhamento a determinada atividade empresarial.

Se, sob uma perspectiva, construções genéricas podem ser negócios interessantes, por darem ao locador o acesso a um maior público, por outra, encontram resistência entre potenciais locatários que necessitam de edificações mais específicas para a instalação do seu negócio. Neste caso, em se tratando de uma inadequação de estrutura física, não há facilidade na negociação que a resolva.

Em meio a tudo isso, o que fazer, então? Foi em meio a este questionamento que a locação na modalidade “built to suit”, que já era muito popular nos EUA e Europa, começou a ganhar força entre os brasileiros. Com ela, o proprietário (locador) constrói ou reforma o seu imóvel para servir exatamente à demanda do locatário.

A locação “sob demanda” funciona, basicamente, da seguinte forma:

  • Primeiramente, nos deparamos com uma empresa que deseja se instalar em determinada área mas, em razão do seu ramo de negócio e porte, precisa de um imóvel com uma construção personalizada, capaz de atender às suas necessidades;
  • Essa empresa procura, então, um locador que possua ou tenha interesse em adquirir um imóvel na localidade desejada por essa potencial locatária;
  • Assim, empresa e locador ajustam quais características deverão constar neste imóvel;
  • Toda a construção deverá ocorrer sob a responsabilidade do locador, que assumirá todo o risco imobiliário (desde aprovações dos projetos, gestão da construção até a entrega no prazo e qualidade esperadas pelo locatário);
  • O locatário, por sua vez, acompanhará todas as etapas da construção, mas apenas terá obrigações com o imóvel quando receber as suas chaves, não necessitando, antes disso, tirar o foco da sua atividade principal (core business).

Diferente da tradicional, esta modalidade de locação costuma envolver contratos de longa duração (entre 10 e 20 anos), o que se justifica pela necessidade do locador em recuperar o investimento feito na construção ou reforma do imóvel.

Apesar da crescente popularidade, ainda são muitos os questionamentos sobre os reais benefícios e riscos deste tipo de locação. Pois, por um lado, o locador receia ter prejuízos caso o locatário resolva deixar o imóvel antes do término do contrato e consequente recuperação do seu investimento e, por outro, o locatário se preocupa com a possibilidade de ser retirado deste imóvel antes do término do contrato, sem qualquer justificativa.

Como tudo o que é novo traz, consigo, receio, não tem sido diferente com a locação built to suit, que tem tido o seu risco rotineiramente questionado. Mas, fato é: riscos fazem parte de todos negócios, inclusive dos mais tradicionais (a exemplo das locações comuns), e nem por isso deixamos de realizá-los. E as relações contratuais built to suit, além de todos os benefícios elencados, contam com proteção legal para ambas as partes do contrato.

Esta modalidade de contratação possui algumas características próprias no sentido de garantir maior liberdade de contratação e autonomia das vontades das partes. O que significa que, geralmente, o acordado entre as partes tem plena validade. Como exemplo disso, temos a comparação entre duas situações:

  • Na locação comum, a multa por desocupação antecipada do imóvel pelo locatário costuma se limitar ao valor de três aluguéis, proporcionais ao período de cumprimento do contrato;
  • Enquanto que, na locação built to suit, o limite desta multa é a soma dos aluguéis a receber até o final da locação, o que significa que se um contrato de locação tiver sido firmado com validade de 120 meses e, destes, apenas 30 tiverem sido cumpridos, poderá haver multa, para o locatário, do valor correspondente aos aluguéis dos 90 meses restantes para o término do contrato.

Tendo em vista que a locação built to suit costuma envolver contratos de longa duração, percebemos como a desocupação antecipada do locador nestes casos pode se tornar algo muito maior a se considerar.

E, muito embora, a autonomia das vontades e livre pactuação contratual sejam prevalentes nesta espécie de contrato, a Legislação Locatícia (Lei nº 8.245/91) não deixa de regê-lo. Portanto, independente de uma maior liberdade contratual, os direitos e deveres mínimos das partes contratantes estão assegurados, de modo a garantir que as regras contratuais não causem nenhum desequilíbrio na relação.

Desta forma, é garantido ao locatário o direito de renovar compulsoriamente o contrato antes do seu término, bem como é dever do locador respeitar o prazo do contrato. E, ainda, em caso de inadimplência do locatário ou caso ele não saia do imóvel após o término do contrato, é cabível ação de despejo, assim como nos contratos de locação comuns.

  Certamente, além de tudo o que foi abordado, há muito o que se considerar antes de se optar por uma locação imobiliária built to suit, mas o primeiro passo para a melhor tomada de decisão neste sentido é desmistificar o assunto, através da informação. Como ressaltamos, riscos são inerentes aos negócios, principalmente em se tratando de contratos, por isso a orientação profissional especializada e a elaboração de um bom contrato se fazem tão necessárias para reproduzir exatamente o que foi combinado entre as partes e prevenir eventuais problemas jurídicos.

Autor:


Dr. Antônio de Pádua Faria Júnior
OAB/SP 314.561