DIANTE DA ATUAL CRISE, É POSSÍVEL REQUERER A SUSPENSÃO OU DIMINUIÇÃO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL DO IMÓVEL COMERCIAL?

Desde março de 2020 o Brasil vem sofrendo os fortes impactos da pandemia instaurada pelo COVID-19. Não só a saúde pública, mas também a economia foi fortemente abalada pelas consequências desastrosas da maligna doença.

Naturalmente, os contratos de aluguel de imóveis comerciais, anteriormente celebrados em águas mais calmas, passaram a ser questionados e revistos.

Assim, incontáveis requerimentos, tentativas de acordos e ações judiciais foram propostas para extinguir, suspender, revisar ou diminuir os valores cobrados a título de aluguel. É de se compreender, pois diversas empresas que foram diretamente prejudicadas pela crise alugam imóveis como galpões, barracões e prédios comerciais para o exercício de suas atividades.

A questão que surge então é a seguinte: pode uma empresa requerer o fim ou a revisão de um contrato de aluguel de imóvel comercial, diante do atual cenário econômico derivado da pandemia instaurada pelo COVID-19?

Para responder a essa pergunta, importa primeiro trazer à luz conceitos basilares de direito. Em regra, o famoso ditado “o contrato é a lei entre as partes”, é o que deve prevalecer.

Porém, não poderia a lei deixar de antever que, em situações absolutamente imprevisíveis ocorridas independentemente da vontade das partes, fosse permitido às vítimas do evento voltarem a discutir os termos inicialmente contratados.

A lei brasileira já trata do assunto. Vejamos (art. 317 do Código Civil):

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

 Acima, tem-se apenas um exemplo da legislação nacional para demonstrar que existem vários outras normas e princípios de direito que, quando analisados em conjunto, autorizam a rediscussão dos contratos de aluguel de imóveis comerciais. Por isso, é certo responder a questão acima para afirmar que o direito brasileiro traz sim instrumentos para as situações aqui citadas.

Mas, é sempre bom alertar para o fato de que a existência de uma pandemia não tem por consequência automática a satisfação dos anseios do locatário.

 Pelo contrário.

Aquele que se dispuser a buscar no Poder Judiciário a diminuição, rescisão ou revisão dos contratos de locação comercial, deverá comprovar com êxito que a atual pandemia e os atos adotados pelos governantes foram capazes de atingir a atividade empresarial diretamente, com drástica redução de seu faturamento e dos meios de sobrevivência da empresa. A simples alegação sem a necessária prova não será acolhida pela Justiça, uma vez que aquele que Locador também sofre, em regra, com as consequência da crise econômica.

Recentemente, já se tem algumas decisões da Justiça autorizando a rediscussão dos contratos de locação comercial durante o período pandêmico. A título de exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo deferiu pedido para reduzir o aluguel de um imóvel para 40% dos valores vigentes, mantidas as datas de vencimento, durante o período inicial de 90 dias (processo nº1006230-09.2020.8.26.0562).

Em sentido oposto, este mesmo tribunal não acolheu, em outro processo, o pedido do locatário para redução do valor de aluguel, uma vez que este deixou de comprovar a urgência e a real necessidade de tal redução (Processo nº 2066940-15.2020.8.26.0000).

Dito tudo isso, fica a lição de que o sucesso no processo dependerá sempre da profunda análise da situação caso a caso, no sentido de se apurar se os desdobramentos da crise, de fato, atingiram de modo grave a atividade exercida.

Por derradeiro, não é demais lembrar que a melhor prática é sempre a tentativa amigável de negociação com o locador ou a imobiliária. Assim, caso seja possível evitar a discussão judicial sobre o contrato de locação comercial, a qual poderá perdurar por anos, a solução amigável surtirá, com certeza, efeitos mais saudáveis aos envolvidos.

Por outro lado, sendo necessário buscar a Justiça, um profissional qualificado deverá orientar acerca da possibilidade de invocar-se o Poder Judiciário, diante da situação concreta, para assim rediscutir o que havia sido acordado pelos envolvidos durante o tempo em que as águas eram mais tranquilas.

Autor:

 

Dr. Djonatha Souza
OAB/SP 414.537