TRIBUTAÇÃO DA RENDA IMOBILIÁRIA NAS EMPRESAS DO LUCRO PRESUMIDO

Com a recente decisão proferida pelo Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF) do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) que reconheceu a não incidência de imposto de renda sobre a permuta de imóveis entre empresas na sistemática do lucro presumido, uma importante notícia foi dada aos contribuintes, sobretudo empresas do ramo imobiliário, tais como incorporadoras e administradoras de bens, no que tange ao risco tributário nessas operações.

Antes de tratarmos da decisão propriamente dita, cabe aqui fazermos uma análise acerca da tributação sobre a renda das empresas optantes pelo lucro presumido do ramo imobiliário. Isto porque tal modalidade de tributação é interessante e vantajosa para as empresas que atuem com a atividade de imóveis, tendo em vista os percentuais de presunção de lucro fixados pelo legislador como base de cálculo para o imposto.

De acordo com a Lei 9.249/95 e Decreto 9.580/18, que tratam do imposto de renda das pessoas jurídicas, a empresa que explorar atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis, tem por percentual de presunção de lucro o montante de 8% sobre a receita bruta, sobre o qual aplicar-se-á a alíquota do IR de 15%.

Em termos numéricos, se uma incorporadora, durante determinado ano, aliena um imóvel por R$ 100.000,00, irá recolher aos cofres públicos, a título de imposto de renda, a quantia de R$ 1.200,00. Assim, a alíquota efetiva é de 1,2% do tributo e pode-se revelar bem vantajoso para atividade que, costumeiramente, aplica margens de lucro bem superiores aos 8% fixados pelo legislador nacional. Além disso, nos casos em que a base de cálculo presumida ultrapassar o teto de R$ 240.000,00, há um adicional de 10% de Imposto de Renda, refletindo um montante a maior de 0,1% a 0,7%.

De igual modo, é calculada a CSLL, ou contribuição social sobre o lucro líquido, divergindo somente no que tange aos percentuais de presunção e alíquota. Para este tributo, a base de presunção de lucro da atividade é de 12%, enquanto a alíquota é de 9%. Assim, em continuidade ao exemplo anterior, a mesma empresa terá como base de cálculo o lucro presumido de R$ 12.000,00 e o tributo de R$ 1.080,00 (alíquota efetiva de 1,08%).

Além de IRPJ e CSLL, irão incidir também sobre as receitas o PIS e a COFINS, contribuições destinadas, em linhas gerais, ao financiamento da seguridade social com as alíquotas de 0,65% e 3% respectivamente sobre a receita bruta. Voltando ao exemplo, haveria a incidência de 3,65% sobre os R$ 100.000,00, o que ensejaria no tributo de R$ 3.650,00.

Assim, a alíquota efetiva tributária sobre a renda desta empresa seria de 5,93%, somando-se o IRPJ, CSLL, o PIS e a COFINS; e se houvesse o adicional de IR chegaria próximo aos 6%.

Ocorre que, na atividade imobiliária, comumente se realiza a permuta entre a empresa incorporadora e o dono do terreno – pessoa física ou jurídica – pela qual a primeira recebe o terreno de imediato do terrenista, que, em contrapartida, receberá futuras unidades a serem edificadas oriundas do negócio imobiliário.

Esta permuta vinha sendo entendida pela Receita Federal do Brasil como acréscimo patrimonial às empresas optantes pelo Lucro Presumido, de modo que o recebimento do terreno pela incorporadora e as futuras unidades pelo terrenista, se pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, deveriam ser incluídas na receita bruta para fins de apuração do imposto de renda e contribuição social, aumentando significativamente a tributação.

De acordo com o entendimento Fazendário, por exemplo, a incorporadora deveria oferecer à tributação o valor do terreno recebido quando firmado o contrato com o terrenista; e, nas alienações das unidades a serem edificadas, deveria acrescentar novamente em sua receita bruta, o que se demonstra manifestamente ilógico e contrário à instituição da permuta/troca prevista no Código Civil.

Após longa discussão, os contribuintes passaram a ver reconhecido no Judiciário o direito de não incluir os imóveis recebidos em permuta na base de cálculo de IR/CS através de recorrentes decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça (Resp nº 1.758.483; Resp nº 1.801.839; Resp nº 1.846.712; Resp nº 1.754.618; Resp nº 1.733.560/SC; Resp nº 1.842.980) pelas quais se entendeu que nas operações de permuta realizadas por empresas dos ramos da construção civil e incorporação imobiliária, optantes pela sistemática do lucro presumido, “não há o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, mas sim, mera substituição de ativos.” Ou seja, a permuta é somente a troca de ativos, não se revelando como renda ou receita, com exceção da chamada “torna”, que é a parcela em dinheiro, eventualmente recebida em acréscimo ao imóvel na troca.

Nesta esteira, no último 10 de novembro, o CARF adotou a posição do STJ e reconheceu, em um recurso do contribuinte, que não incide o IR/CS sobre as operações de permuta imobiliária sem torna entre empresas optantes pelo lucro presumido, tendo em vista que possui natureza diversa da compra e venda, prevista no Código Civil e, nos termos do conselheiro, Caio Quintella,  “ao tributar a permuta e depois vender o imóvel, estamos gerando uma dupla tributação do contribuinte, pois ele também será tributado quando efetivamente vender”.

Com base no julgado acima, uma importante vitória no âmbito administrativo foi dada aos contribuintes do ramo imobiliário, principalmente par ao fim de promover a alteração do posicionamento da Receita Federal em autuar os contribuintes que não ofereceram à tributação de IRPJ/CSLL o recebimento em permuta de imóveis.

Deste modo, é sempre importante estar atento às notícias jurídicas ligadas ao seu negócio e área de atuação, a fim de aproveitar as oportunidades existentes e/ou não ser pego de surpresa. Conte, também, sempre com a ajuda de um profissional especialista no assunto.

 

Autor:

Dr. Leonardo Quirino Amaral
OAB/SP 315.052